自去年以來，政策層就多次指示要做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。近日，＊＊＊召開會議強調(diào)，要積極擴大有效投資，實施老舊小區(qū)改造，加強傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施和新型基礎(chǔ)設(shè)施投資。此前，4月14日召開的＊＊＊常務(wù)會議上，要求“確定加大城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造力度，推動惠民生擴內(nèi)需”。

業(yè)內(nèi)人士表示，“舊改”作為現(xiàn)階段兼顧“穩(wěn)增長”和“惠民生”的重要手段，投資規(guī)?？捎^，將為相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來增量業(yè)務(wù)，建議關(guān)注其帶來的投資機會。其中，核心改造需求相關(guān)公司受益明顯。

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事件驅(qū)動 “舊改”持續(xù)受益政策支持

近日，＊＊＊召開會議，分析國內(nèi)外新冠肺炎疫情防控形勢，研究部署抓緊抓實抓細常態(tài)化疫情防控工作;分析研究當前經(jīng)濟形勢，部署當前經(jīng)濟工作。會議強調(diào)，要積極擴大有效投資，實施老舊小區(qū)改造，加強傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施和新型基礎(chǔ)設(shè)施投資，促進傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造升級，擴大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)投資。“舊改”作為擴大有效投資、激發(fā)內(nèi)需的重要手段，排序靠前。

此前，4月14日召開的＊＊＊常務(wù)會議上，要求“確定加大城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造力度，推動惠民生擴內(nèi)需”。各地要統(tǒng)籌負責，按照居民意愿，重點改造完善小區(qū)配套和市政基礎(chǔ)設(shè)施，提升社區(qū)養(yǎng)老、托育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平。

實際上自去年以來，政策層就多次指示要做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。2019年《政府工作報告》中提出要大力改造提升城鎮(zhèn)老舊小區(qū);隨后4月住建部會同發(fā)改委，財政部印發(fā)《關(guān)于做好2019年老舊小區(qū)改造工作的通知》，決定將老舊小區(qū)改造納入城鎮(zhèn)保障性安居工程，從老舊小區(qū)調(diào)查摸底、改造內(nèi)容和標準、改造計劃及實施等方面進行了部署安排。

2019年6月國常會上要求“部署推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，順應(yīng)群眾期盼改善居住條件”;2019年7月＊＊＊＊＊＊＊會議以及12月中央經(jīng)濟工作會議都再次強調(diào)實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造?？梢钥闯?，“舊改”受政策支持力度大，2020年有望迎來大規(guī)模發(fā)展。

行業(yè)前瞻 今年“舊改”計劃較去年翻倍

2019年5月住建部定額司曾初步統(tǒng)計，我國2000年前老舊居住小區(qū)近16萬個，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米。其中未達到50%節(jié)能標準的建筑面積約17億平方米，缺乏無障礙設(shè)施的建筑面積19億平方米，基礎(chǔ)設(shè)施老化、環(huán)境較差的老舊小區(qū)數(shù)量超過10萬個，占老舊小區(qū)總量的60%以上。

就投資而言，＊＊＊參事仇保興此前撰文指出，據(jù)初步估算，中國城鎮(zhèn)需綜合改造的老舊小區(qū)投資總額高達4萬億元，如改造期為5年，每年可新增投資約8000億元以上。

今年“舊改”計劃較2019年翻倍。在4月16日召開的＊＊＊政策例行吹風會上，住建部表示，2019年各地改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)1.9萬個，涉及居民352萬戶。今年4月國常會上提出，2020年各地計劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍，重點是2000年底前建成的住宅區(qū)。

從改造內(nèi)容或方式上來看，棚改涉及新建住房與搬遷拆房，“舊改”更加“輕巧靈活”。“舊改”的改造內(nèi)容分成三類：一是基礎(chǔ)類，包括水暖氣路等市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造提升，還有小區(qū)建筑物公共部位維修等;二是完善類，包括小區(qū)的環(huán)境及配套設(shè)施改造提升，有條件的加裝電梯等;三是提升類，包括社區(qū)公共服務(wù)產(chǎn)品的供給，比如養(yǎng)老、托育、衛(wèi)生防疫、助餐等。由此看出老舊小區(qū)改造其實就是小修小補，對水、電、氣、熱、網(wǎng)絡(luò)等基礎(chǔ)設(shè)施升級改造，順帶解決停車位、無障礙設(shè)施、電梯等老大難問題。

因此，這類改造項目大多是不需要搬遷拆房的，也不涉及安置補償?shù)膯栴}。棚改的改造方式為實物化安置和貨幣化安置，在2015年之前，棚改主要采取實物化安置，政府出資新建安置住房置換棚改區(qū)的住房，以分配的方式實現(xiàn)“以房換房”，2015年之后，棚改模式轉(zhuǎn)向貨幣化安置，政府向拆遷住戶發(fā)放一筆拆遷款，由其自行購買房屋或其他。

改造內(nèi)容或方式的不同也使得 “舊改”和棚改的項目周期存在較大差異，棚改的項目周期約為1-3年，而“舊改”的改造周期平均只有半年。此外，棚改由于大拆大建所需要的單位投資金額也更高。由此，從改造方式或內(nèi)容來看，棚改涉及新建住房、搬遷拆房及安置補償?shù)葐栴}，而“舊改”強調(diào)的是居住環(huán)境的升級改造，與棚改相比更加“輕巧靈活”。

投資機會 核心改造需求相關(guān)公司受益

筆者認為，“舊改”作為現(xiàn)階段兼顧“穩(wěn)增長”和“惠民生”的重要手段，投資規(guī)?？捎^，將為相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來增量業(yè)務(wù)，建議關(guān)注其帶來的投資機會。

具體看，可以從“基礎(chǔ)類”和“完善提升類”挖掘相關(guān)投資機會，“基礎(chǔ)類”主要包括水暖氣路等市政配套基礎(chǔ)設(shè)施，其中受益的相關(guān)產(chǎn)業(yè)有防水(東方雨虹、科順股份、凱倫股份等)、涂料(三棵樹、亞士創(chuàng)能等)、管材(偉星新材、永高股份等)、水泥(海螺水泥、華新水泥等)、保溫(北新建材等)、照明(歐普照明等)等;而“完善提升類”主要包括電梯(廣日股份、康力電梯等)、停車(五洋停車等)、快遞設(shè)施(智萊科技等)等。

除此以外，由于小區(qū)環(huán)境改善可能帶動居民裝潢的需求，可以關(guān)注家具(歐派家居、索菲亞、夢百合等)家電(格力電器、老板電器等)類上市公司。

最后，對于參與“舊改”的部分房地產(chǎn)或建筑公司也可以給予適當關(guān)注，如天健集團、城投控股等。

筆者表示，核心改造需求是水電氣路管道及墻面翻新(基本類)、加裝電梯(基本類)、配建停車場(提升類)、社區(qū)服務(wù)及物管(完善類)、添置家電、家居等，對應(yīng)建材、電梯、停車設(shè)施、物業(yè)、家電及輕工等行業(yè);基本類改造的優(yōu)先級較高且占比最大，配建停車場或是提升類改造的重點。

老舊小區(qū)改造帶來的投資機會主要集中在立體停車設(shè)備 (解決日益增長的汽車消費，與老舊小區(qū)落后時代的停車配套之間的矛盾)和加裝電梯(解決行動不便的老年人，與老舊小區(qū)落后的手扶樓梯之間的矛盾)，強烈推薦立體停車設(shè)備稀缺標的五洋停車，電梯行業(yè)彈性品種康力電梯以及廣日股份、上海機電。

此外，家居行業(yè)在老舊小區(qū)改造業(yè)務(wù)上主要包括家具 (特別是定制家具)添置，以及地板、衛(wèi)浴等硬件材料的升級，測算每家平均改造家具金額在1.5萬左右，鋪底材料和衛(wèi)浴更新對應(yīng)0.5-1萬左右，平均每戶家庭新增需求在2萬-2.5萬左右金額;標的方面定制家居關(guān)注歐派家居、尚品宅配、索菲亞、志邦家居，家居用品關(guān)注大亞圣象、好太太、奧普家居等。

(文章來源：同花順官網(wǎng)，侵刪)